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¿CÓMO RECUPERAR EL IVA EN LA COMPRA DE PROPIEDADES? MITOS Y VERDADES

¿CÓMO RECUPERAR EL IVA EN LA COMPRA DE PROPIEDADES? MITOS Y VERDADES

Por Nicolás Díaz, autor del libro inmobiliario Ganemos Todos y CEO de Westay

Aprende cómo maximizar la rentabilidad de tu inversión inmobiliaria

Si inviertes en propiedades, probablemente has escuchado que puedes recuperar el IVA. La gran mayoría de los fondos de inversión inmobiliarios recuperan el IVA. En este artículo te explico cómo se hace y cómo te puedo ayudar.

 

Desde la reforma tributaria del 2016, las propiedades nuevas en Chile son “IVA incluido”. El IVA no es el 19% al que estás acostumbrado, ya que depende de “la incidencia del terreno”. Cuando las inmobiliarias desarrollan el proyecto, la compra del terreno no paga IVA, lo que paga IVA es la construcción. De esta manera, a mayor incidencia del terreno en los costos totales del proyecto, menor es el IVA a favor que puedes recuperar de esa propiedad. En general, el IVA a favor en la compra de una propiedad, varía entre un 8% a 15% del valor total.

 

Recuperar el IVA, requiere de una planificación previa a la compra y no lo recomiendo para todos los inversionistas.

 

Requisitos para recuperar el IVA

  1. Comprar la propiedad mediante una sociedad (recomiendo una SpA).
  2. Definir un giro que permita la recuperación del IVA (recomiendo que sea “rentas inmobiliarias”).
  3. Facturar el departamento a la sociedad.
  4. Amoblar la propiedad.
  5. Llevar la contabilidad de la sociedad.
  6. Solicitar al SII la recuperación del IVA antes de 1 año de adquirida la propiedad.

 

No basta con que ejecutes algunos de estos puntos o «casi todos», debes realizar correctamente la totalidad de ellos y podrás recuperar el IVA en alrededor de 6 meses. Recomiendo asesorarte por un contador o abogado e idealmente usar el capital para reinvertirlo en propiedades.

 

Al igual que cualquier sociedad o empresa, si inviertes en propiedades mediante una sociedad, debes llevar la contabilidad, pagar tus impuestos y realizar anualmente la declaración renta. Lo bueno es que puedes asignar a gasto todo lo necesario para que la sociedad funcione, por ejemplo, el tiempo que le dedicas, los costos de los muebles y los gastos de administración y corretaje. Para más detalles ver “¿Cómo Invertir en Propiedades Mediante una SpA?”.

 

Las desventajas de la inversión en propiedades mediante sociedades son las siguientes:

 

  1. Mayor dificultad para acceso a financiamiento (debes avalar la sociedad cómo persona natural o que la empresa cuente con un buen historial financiero).
  2. Disminución del monto y plazo de financiamiento (puede que no te presten al 80%, sino que al 70%, y que el plazo no sean 30 años, sino que 20 años).
  3. Costo mensual de llevar la contabilidad.
  4. Costo anual de la declaración de renta.

 

Invertir en propiedades mediante sociedades, lo recomiendo para aquellos inversionistas que se encuentran en “La Etapa 2”, que la defino cuando tienen entre 6 a 15 propiedades. Para más detalles ver “Las Etapas de la Inversión Inmobiliaria”.

 

En resumen, recuperar el IVA en la compra de propiedades es una excelente estrategia de inversión, pero debes planificarte y asesorarte, debes dedicarle tiempo y tiene costos, pero son menores a los beneficios que obtendrás.

 

En caso de que necesites una asesoría escríbeme a nicolas.diaz@westay.cl o por Whatsapp al + 56 9 86620452 y te derivaré con mi equipo. El costo es alrededor del 10 a 20% del valor de la recuperación.

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