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REFORMA TRIBUTARIA 2022, IMPACTO EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE RENTA RESIDENCIAL

REFORMA TRIBUTARIA 2022, IMPACTO EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE RENTA RESIDENCIAL

Por Nicolás Díaz, autor del libro inmobiliario Ganemos Todos y CEO de Westay y Manuel Lopez, MBA UCLA Candidate

En este artículo, revisaremos el impacto de la nueva reforma tributaria en materia de bienes raíces

Uno de los sectores favoritos para aumentar la recaudación fiscal, transversal a izquierdas y derechas, es el mercado inmobiliario. En los últimos 3 gobiernos, han existido reformas tributarias que aumentan los impuestos en el mercado inmobiliario. La reforma propuesta por el actual gobierno, no es la excepción.

Los principales lineamientos de la propuesta de reforma tributaria, en materia de bienes raíces, son los siguientes:

  • La reforma elimina el beneficio DFL2 de que las primeras 2 propiedades no están afectas al Global Complementario
  • Existirá un beneficio mensual de hasta $450.000 a descontar del Global Complementario por pago de arriendo. Entonces, con la norma se está dando un incentivo a los arrendatarios para que informen de los arriendos, y así controlar a los dueños para que efectivamente informen de los ingresos por arriendo
  • Se mantienen los otros beneficios DFL2, que son los beneficios en el pago de impuesto de timbres y estampillas y de herencia
  • El descuento del pago de los intereses del crédito hipotecario en el Global Complementario seria solo para la primera propiedad.
  • Existen aumentos en los tramos del Global Complementario, aumentando las tasas a partir de las 70 UTM al mes.

En la siguiente tabla, se pueden apreciar los nuevos tramos del impuesto Global Complementario

 

 

Mucha gente se olvida, pero actualmente se debe tributar por las rentas por arriendo desde la 3era propiedad, lo cuál, en la práctica, no siempre se cumple, ya que los arriendos a personas naturales no son declarados, debido a la dificultad de fiscalización por el SII. Esto debiese cambiar con la reforma.

Por ejemplo, cuando firmas en notaria un contrato de compra venta, el notario debe informar al SII de esta operación y, el mismo día, o al día siguiente, te llega un mail del SII informándote que están enterados de tu compra venta. Me imagino que, usando tecnología, lo mismo podrían replicar cada vez que se realiza un contrato de arriendo.

Los siguientes son algunos escenarios luego de implementada la reforma tributaria.

 

Escenario 1

Si a pesar de la eliminación de la exención el arrendador queda en un tramo exento de Impuesto Global Complementario, o en un tramo inferior, respecto de ese contribuyente en particular no debería generarse un aumento mayor en el precio del arriendo. Si en cambio impacta en tramos más altos, sí podría haber un alza

 

Escenario 2

También es posible que, habiendo algunas alzas, todo el mercado responda en ese sentido y al alza se generalice. Históricamente cuando existen mayores impuestos en un mercado competitivo como el inmobiliario, en un período corto esto se traspasa al cliente (arrendatario) final.

 

Personas Jurídicas

En el caso de las personas jurídicas con negocios de renta inmobiliaria, es decir inversionistas que tienen sus propiedades a través de sociedades de inversión, su situación impositiva no cambia, por lo que se podrían ver beneficiadas si hay aumentos en los precios de arriendo. Este tipo de contribuyentes siguen pagando el impuesto de 1era categoría del 27%.

 

¿Cuándo entra en vigencia la ley?

La reforma tributaria es aún un proyecto aún en discusión, que además, se discute por partes. No se sabe con certeza, pero podría entrar en vigencia en forma gradual, apuntando a la total implementación el 2025.

 

En resumen, a mi juicio, si la reforma tributaria se implementa sin grandes cambios respecto a lo propuesto, debido a la escasez de viviendas para renta, y a que la oferta de este mercado es mucho menos elástica que la demanda*, la mayor cantidad del impuesto se va a ir a los arrendatarios a través de aumentos de precios.

 

* Ver Rand, housing assistant supply experiment, Hanushek & Quickgley, elasticity of housing demand.

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