Close

TODO O NADA – CUANDO AIRBNB SUPERA AL ARRIENDO TRADICIONAL

TODO O NADA – CUANDO AIRBNB SUPERA AL ARRIENDO TRADICIONAL

Por Nicolás Díaz, autor del libro inmobiliario Ganemos Todos y CEO de Westay.

En este artículo, te explicaré como ser exitoso en Airbnb

“Todo o nada” – Cuándo Airbnb supera al arriendo Tradicional

 

Desde sus inicios el 2008, Airbnb revolucionó el mercado hotelero, logrando el mismo impacto que tuvo Spotify en la música y Netflix en la televisión.

Airbnb, basado en una excelente plataforma tecnológica, puso millones de hogares, en todo el mundo, a disposición de viajeros, que siempre van a agradecer un buen ahorro. Actualmente, cualquier persona puede transformar su propiedad en un hotel, generando un ingreso extra por un recurso que ya poseen (el alojamiento).

 

En 2015, Airbnb se transforma en la mayor empresa de hotelería del mundo, superando a Marriot y Starwood, entre otros.

 

¿Qué necesito para ofrecer mi propiedad en Airbnb?

 

Al igual que cualquier negocio, transformar tu propiedad en un hotel, requiere una inversión en tiempo y dinero. Airbnb tiene las siguientes “barreras de entrada”:

 

  1. Ser dueño de una propiedad, idealmente en una ubicación turística.
  2. Inversión en equipamiento.
  3. Atención a huéspedes.
  4. Gestionar el aseo y lavandería.

 

Cada tipo renta inmobiliaria, requiere un nivel distinto de especialización. Mientras qué, para un arriendo tradicional, recomiendo contratar una empresa de administración, para Airbnb, recomiendo hacer tú mismo el trabajo.

 

¿Pero puedo externalizar la gestión de mi propiedad en Airbnb?

 

Por supuesto que sí. Pero los costos superan los beneficios. Las empresas de administración cobran desde 20% de los ingresos, más aseos, por lo que el negocio deja de ser rentable.

 

Vamos al grano, ¿conviene ofrecer mi propiedad en Airbnb?

 

Si, pero se deben cumplir los siguientes requisitos:

 

  1. Propiedad ubicada en una zona turística o en una zona de alto valor del m2, como por ejemplo Las Condes o Providencia.
  2. Propietario gestiona el negocio.
  3. En caso de departamentos, el edificio debe autorizar Airbnb.
  4. Aceptar solo “estadías largas”.
  5. Realizar el check in personalmente a cada pasajero.
  6. Brindar un excelente servicio de aseo.
  7. Tener paciencia y tiempo para responder consultas (“vocación de servicio”).
  8. Realizar mantenciones constantes.
  9. Tener buena conexión a Wifi.

 

Recuerde, Airbnb es una red social, no importa lo tú digas de tu propiedad, importa lo que digan los demás.

 

Super Host

 

El negocio entra en una fase de alta rentabilidad, cuando te transformas en “super host”, para lo cual, debes cumplir requisitos adicionales, entre ellos:

 

  • Tener excelentes evaluaciones.
  • No tener cancelaciones.
  • Responder rápidamente las consultas.

 

Existen otras plataformas como Booking o Expedia, pero, a menos que tengas más de 5 “habitaciones”, o seas un profesional hotelero, no las recomiendo.

 

¿Podríamos llevarlo a número?

 

Por supuesto. La tabla 3 representa un análisis financiero, de una propiedad de 1 dormitorio, en el barrio El Golf.

 

Recomiendo apuntar a “estadías largas” (sobre 7 días), de lo contrario, la rotación, hace que los esfuerzos comerciales y el desgaste de la propiedad, aumente considerablemente.

 

Los supuestos del ejemplo son los siguientes:

 

  1. El costo de oportunidad es un arriendo a valor de mercado.
  2. 4 aseos mensuales.
  3. Mantenciones equivalentes al 5% del valor del arriendo.
  4. Tasa de ocupación de 75%.
  5. Se usan 3 tarifas distintas (es lo único que va cambiando en el ejemplo).

 

Escenario Pesimista Escenario Base Super Host
Arriendo $530.000 $530.000 $530.000
Gastos Comunes $100.000 $100.000 $100.000
Servicios Básicos $100.000 $100.000 $100.000
Aseo y Lavandería $100.000 $100.000 $100.000
Mantenciones (5% del arriendo) $26.500 $26.500 $26.500
TOTAL $856.500 $856.500 $856.500
Dias 30 30 30
Tarifa Diaria Punto Equilibrio $28.550 $28.550 $28.550
Tarifa Diaria Promedio $30.000 $40.000 $50.000
Ocupación 75% 75% 75%
Ingresos $675.000 $900.000 $1.125.000
Utilidad Antes de Impuestos $-181.500 $43.500 $268.500

 

Cómo se puede ver, en el escenario optimista, auto pago mi arriendo ($530.000) y genero un ingreso extra de $268.500 antes de impuesto.

 

La clave del negocio se encuentra en el valor de tú tarifa. Esto se explica por los costos fijos, ya que, una vez superado el punto de equilibrio, el único costo es variable (la comisión de Airbnb). Por lo tanto, debes brindar un excelente servicio, y así, podrás aumentar tu tarifa.

 

En este escenario, eres un super host, disfrutas lo que haces, organizas “experiencias” para tus huéspedes, aumenta tu autoestima por saber que estás haciendo un buen trabajo, Airbnb te regala beneficios y hasta puede que encuentres a tu media naranja.

 

Conclusiones

 

En algunos casos, el arriendo temporal aumenta la rentabilidad del m2, logrando un ingreso mayor al obtenido que mediante un arriendo tradicional, pero requiere un alto nivel de gestión del dueño y tiene riesgos (principalmente la vacancia).

 

La siguiente tabla compara un arriendo tradicional vs Airbn:

 

Arriendo Tradicional Airbnb Tradicional Super Host
Barreras de entrada Baja Media Alta
Dedicación Baja Alta Alta
Riesgo Bajo Medio Bajo
Rentabilidad Media Media/Baja Alta

 

 

Es decir, si vas a ingresar al negocio de Airbnb, debe ser “all in”, todo o nada, o lo haces excelente o mejor sigue con tu arriendo tradicional.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.