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¿CÓMO FUNCIONAN LA CESIONES DE PROMESA?

¿CÓMO FUNCIONAN LA CESIONES DE PROMESA?

Ejemplo contrato de promesa de compra venta – Por Nicolás Díaz, autor del libro inmobiliario Ganemos Todos y CEO de Westay.

En este artículo, te mostraré cómo funciona la "cesión de promesa", además de un ejemplo y un modelo que podrás copiar y pegar.

En un mercado inmobiliario al alza, existe la creencia de que siempre se puede «hacer una pasada» y vender la promesa, pero para ello, el inversionista debe, desde un principio, haber estructurado la compra en blanco o verde, de manera tal, que permita vender la promesa.

 

En primer lugar, lo más importante, es entender que la cesión de promesa debe ser autorizada por la inmobiliaria. Luego de que fuera una práctica cada vez mas común entre los inversionistas inmobiliarios durante la década pasada, la gran mayoría de las inmobiliarias, limitaron las cesiones de promesa, autorizándolas solamente para familiares cercanos del promitente comprador o para una sociedad de su propiedad.

 

Además, las inmobiliarias solicitan que el nuevo comprador, conocido como «el cesionario«, sea sujeto de crédito, lo cuál está perfecto. Por otra parte, las inmobiliarias también están solicitando que el vendedor de la promesa, conocido como «el cedente», sea responsable, en caso que el nuevo comprador no logré escriturar la unidad.

 

Para participar en el negocio de cesiones de promesa, recomiendo asesorarse por expertos, nosotros lo hacemos sin costo, pero si no tienes tiempo, o quieres hacerlo por tu cuenta, te recomiendo negociar con la inmobiliaria, previamente a la reserva, agregar una cláusula en la promesa, que permita realizar la cesión de promesa. Te dejo esta papita de ejemplo:

 

«Se deja expresa constancia que el promitente comprador podrá ceder el presente contrato de promesa, con todos sus derechos y obligaciones, a cualquier persona natural o jurídica, obligándose la Promitente Vendedora a comparecer a la correspondiente escritura de cesión de la presente promesa y consentirla y aprobarla, en la medida que el cesionario sea sujeto de crédito para la compra del departamento objeto de la promesa de compraventa que se cede, lo que se acreditará con un certificado de preaprobación emitido por un banco, mutuaria o institución financiera.»

 

Otra estrategia es promesar mediante una sociedad, por ejemplo una SpA y luego, en vez de vender la promesa, vender las acciones de esa SpA, pero esta estrategia tiene costos legales, contables y tributarios, tanto para el comprador como para el vendedor, además del tiempo que tienen que dedicarle, que probablemente superan los beneficios.

A estas alturas, probablemente estarás pensando «Nicolás se puso demasiado leguleyo, quiero saber cuanto voy a ganar?» y tienes toda la razón… cuando chico quería estudiar Derecho. Ahora veamos los números.

 

ANÁLISIS FINANCIERO DE UNA CESIÓN DE PROMESA

Asumiendo que la inmobiliaria permite la cesión de promesa, ahora viene la parte más difícil, que es encontrar un comprador.

 

El comprador de una cesión de promesa debe disponer de mucha mas caja que un inversionista inmobiliario en blanco o verde, ya que debe «devolver» el pie pagado, seguir pagando el pie, pagar una utilidad al vendedor y, probablemente, pagar una comisión a un ejecutivo inmobiliario. Esta es la fórmula para calcular cuanto debe pagar el comprador:

 

👉🏽 Suma de todos los pagos realizados a la inmobiliaria, incluyendo la reserva.

👉🏽 Utilidad del vendedor.

👉🏽 Comisión del ejecutivo inmobiliario.

 

Luego el comprador debe seguir pagando el pie, en caso que aplique, o escriturar la unidad. Les dejo un ejemplo basado en un caso real, en el cuál, el comprador debe seguir pagando a la inmobiliaria las cuotas del pie.

 

EJEMPLO CESIÓN DE PROMESA

RESUMEN OPERACIÓN Departamento 111
metros construidos 35,96 m2
Valor Promesa 2.158
Valor Venta 2.218
Utilidad Vendedor 60
Pie Pagado  $                      6.000.000
Total Caja a Invertir*  $                      7.776.000 (incluye pie pagado + 60 uf utilidad vendedor)
Honorarios UF 43 (Puede pagar por tarjeta de credito, cheque o transferencia)

 

PAGOS REALIZADOS
Cuota Vencimiento Departamento 111 Estatus
Reserva 27-02-2020  $         500.000 Pagada
Promesa 27-02-2020  $     2.500.000 Pagada
1 01-03-2020  $         300.000 Pagada
2 01-04-2020  $         300.000 Pagada
3 01-05-2020  $         300.000 Pagada
4 01-06-2020  $         300.000 Pagada
5 01-07-2020  $         300.000 Pagada
6 01-08-2020  $         300.000 Pagada
7 01-09-2020  $         300.000 Pagada
8 01-10-2020  $         300.000 Pagada
9 01-11-2020  $         300.000 Pagada
10 01-12-2020  $         300.000 Pagada
11 01-01-2021  $         300.000 Pendiente
12 01-02-2021  $         300.000 Pendiente
13 01-03-2021  $         300.000 Pendiente

 

En este caso, el ROE (retorno sobre el capital) del vendedor fue de un 29,6%, calculado de la siguiente manera:

 

(Utilidad del Vendedor * Valor de la UF) / Pie Pagado = (60 * $29.600) / $6.000.000 = 29,6% 

 

En resumen, la cesión de promesa puede ser un excelente negocio pero debe considerarse no como un «plan A», sino como un «plan B». Es decir, al momento de firmar la promesa, el inversionista debe tener la capacidad financiera para comprar la unidad y estar preparado, en caso que no le resulte la cesión de promesa.

 

Recomiendo asesorarse por expertos, para lo cuál nos pueden escribir a inversiones@westay.cl y los contactaremos a la brevedad. Les dejo un ejemplo para que puedan hacer copy paste o les sirva de modelo.

 

MODELO DE CESION DE PROMESA

 

CONTRATO DE CESIÓN DE DERECHOS DE COMPRAVENTA

xx

A

xx 

En Santiago de Chile, a xx, entre Don xx, chileno, de profesión xx, estado civil xx, cédula de identidad número xx, domiciliado en calle xx, en adelante “EL CEDENTE” por una parte, y Don xx, de nacionalidad CHILENA, de profesión xx, estado civil xx, cédula nacional de identidad Nº xx, domiciliado en calle xx, en adelante “EL CESIONARIO” o el promitente comprador, hemos celebrado el presente contrato de CESIÓN DE DERECHOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA, contenido en las siguientes cláusulas:

PRIMERA: EL CEDENTE transfiere a título de cesión a favor de EL CESIONARIO y este a su vez adquiere todos los derechos y obligaciones sobre la promesa de compraventa de los inmuebles correspondientes al xx, inmuebles prometidos en venta a EL CEDENTE, como PROMITENTE COMPRADORA, mediante el contrato de promesa de compraventa celebrado con Inmobiliaria xx, sociedad del giro de su denominación, rol único trubitario N° xx, representada según se acreditará por Don xx, chileno, de profesión xx,  estado civil xx, cedula nacional de identidad xx, ambos domiciliados en xx, en adelante EL PROMITENTE VENDEDOR, el día xx.

SEGUNDA: Los derechos y obligaciones adquiridos por el CESIONARIO se transfieren a título oneroso y EL CEDENTE declara aceptar la cesión y renuncia a alegar sobre los derechos que por medio del presente contrato transfiere a título de cesión, a favor del CESIONARIO.

TERCERA: El precio de la presente cesión es la suma de $xx MONEDA CORRIENTE, que EL CESIONARIO se obliga a cancelar en favor de EL CEDENTE a la firma del presente contrato.

CUARTA: EL CESIONARIO se obliga a cancelar el saldo insoluto del valor del inmueble objeto de este contrato, a favor de EL PROMITENTE VENDEDOR, según lo estipulado en la promesa de compra venta, que se adjunta en el Anexo 1.

Para constancia firma el presente el PROMITENTE VENDEDOR manifestando su aceptación respecto del contenido del presente contrato,

 

 

EL CEDENTE,                                                                                     EL CESIONARIO,

 

 

________________________________                               ____________________________

[nombre vendedor]                                                              [nombre comprador]

RUT: xx                                                                                 RUT: xx

 

 

 

Se notifica a EL PROMITENTE VENDEDOR,

 

 

___________________________

[nombre rep. legal]

RUT: xx

P.P. Inmobiliaria xx

2 thoughts on “¿CÓMO FUNCIONAN LA CESIONES DE PROMESA?

  1. Manuel hernandez

    gracias nicolas, excelente articulo. La inmobiliaria Armas me está cobrando 2% por ceder la promesa y también otro 2% al comprador. Es esto legal?

    1. Nicolás Díaz

      Hola Manuel, en esa inmobiliaria, puedes negociar, explicar que cedes la promesa por motivos de fuerza mayor (no por negocio) y puedes lograr que bajen la comisión de ambas partes a 1%. Así lo hizo uno de nuestros clientes. En general, si no negociaste previamente, va depender de la inmobiliaria.

      Aprovecho de comentarte, que puedes tomar el servicio de administración con nosotros, nos puedes escribir a inversiones@westay.cl

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