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¿CÓMO INVERTIR EN PROPIEDADES MEDIANTE UNA SpA?

¿CÓMO INVERTIR EN PROPIEDADES MEDIANTE UNA SpA?

APRENDE CÓMO PROFESIONALIZAR LA INVERSIÓN INMOBILIARIA

 

POR NICOLÁS DÍAZ, FUNDADOR DE WESTAY Y AUTOR DEL LIBRO INMOBILIARIO GANEMOS TODOS

El sector inmobiliario es históricamente un candidato para aumentar la recaudación fiscal. Es por ello que en eventos como pandemias, catástrofes naturales y estallidos sociales, es uno de los rubros favoritos de la economía, para que los políticos implementen nuevos impuestos.

Sin embargo, cualquier nuevo impuesto es necesario implementarlo gradualmente, ya que el sector inmobiliario es también uno de los principales generadores de empleo, y si los nuevos impuestos están mal implementados o no se implementan de manera gradual, es posible que afecte el dinamismo del sector.

Esto explica por qué, en los últimos años, hemos visto una serie de nuevos impuestos al rubro inmobiliario, entre ellos:

  • Registro de las 8.000 UF.
  • IVA a las propiedades.
  • Impuesto al patrimonio inmobiliario.
  • Alza en las contribuciones.
  • Impuesto de mejoramiento urbano.

 

A estos impuestos se suman otros “mas antiguos”, tales como:

  • Pago del impuesto a la renta por sobre 2 propiedades.
  • Habitualidad.
  • Impuesto a la herencia.

 

Todos estos impuestos actúan, en la práctica, como que el fisco “es nuestro socio” en la inversión inmobiliaria y hacen pesada la carga tributaria para las personas naturales. Por lo que actualmente, estamos viendo que cada día que más inversionistas están mutando a invertir en propiedades como persona jurídica o mediante una sociedad.

Las principales ventajas de invertir en propiedades como persona jurídica son las siguientes:

  • Optimización tributaria.
  • Rendición de gastos asociados a las propiedades.
  • Usar a favor el IVA generado en las compras (se debe analizar caso a caso).

 

A su vez, las principales desventajas de invertir en propiedades como persona jurídica son las siguientes:

  • Menor acceso a financiamiento hipotecario, especialmente en una primera etapa.
  • Necesidad de avalar las compras con crédito hipotecario como persona natural.
  • Incurrir en honorarios legales.
  • Tiempo en determinar la estructura legal.
  • Llevar la contabilidad.

 

Es fundamental determinar el tipo de sociedad que mejor se ajuste a nuestras necesidades, para ello se deben considerar, al menos, las siguientes variables:

  • Edad.
  • Tipo de trabajador.
  • Flujo de caja mensual.
  • Patrimonio.
  • Deudas y pago de cuotas mensuales.
  • Ahorros.
  • Cónyuges e hijos.

 

Otro factor fundamental que se debe analizar es cómo aportar propiedades que ya tengo a la nueva sociedad que estoy creando, considerando los siguientes aspectos:

  • ¿Cuál es el valor al que voy a aportar las propiedades que tengo como persona natural a mi sociedad?
  • ¿Cómo afecta si estas propiedades están con deuda hipotecaria?
  • ¿Debo mantener algunas propiedades a mi nombre?

 

En general, recomiendo una SpA, para inversionistas que tengan sobre 10 propiedades destinadas a renta, que quieran seguir aumentando su patrimonio inmobiliario y que estén dispuestos a «reporfolear». De esta forma, la optimización tributaria compensa los costos. Pero es fundamental entender que la recomendación debe ser caso a caso.

En un próximo artículo veremos un ejemplo. Mientras pueden escribir mientras acá sus comentarios y dudas para incorporarlos en el ejemplo.

One thought on “¿CÓMO INVERTIR EN PROPIEDADES MEDIANTE UNA SpA?

  1. Adrián Briones

    Interesante artículo, pero creo que la figura del empresario individual se podría ajustar más a la realidad de quienes tienen rentas por sobre los 3 millones y más de 5 propiedades en arriendo. Obviamente y como bien se menciona aquí, todo depende del panorama y las necesidades de cada uno.

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