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¿QUE SON LOS REFINANCIAMIENTOS Y CÓMO MAXIMIZAR SU BENEFICIO?

¿QUE SON LOS REFINANCIAMIENTOS Y CÓMO MAXIMIZAR SU BENEFICIO?

APRENDE CÓMO SEGUIR INVIRTIENDO EN PROPIEDADES?

POR NICOLÁS DÍAZ, FUNDADOR DE WESTAY Y AUTOR DEL LIBRO INMOBILIARIO GANEMOS TODOS

Si quieres invertir en propiedades pero estás topado en sus créditos y no tiene ahorros para el pie, los refinanciamientos pueden ser tu solución. Esta estrategia es cada vez más frecuente, especialmente desde Julio 2020, que entró en vigencia la ley de portabilidad financiera.

 

Los refinanciamientos pueden ser de 2 tipos:

 

  1. Dentro de una misma institución financiera
  2. Entre distintas instituciones financieras

 

Además, en algunos casos, es posible agregar al refinanciamiento un crédito de fines generales, lo que permite “capturar” la rentabilidad de la propiedad sin necesidad de venderla.

 

Los re financiamientos tienen las siguientes ventajas:

 

  1. Permiten bajar el monto del pago del dividendo mensual
  2. Permiten modificar el plazo del crédito hipotecario
  3. Permiten obtener capital usando la plusvalía que ha tenido la propiedad

 

Al realizar un refinanciamiento, se debe volver a incurrir en los gastos operacionales, los cuales serán menores si la propiedad es refinanciada dentro de la misma institución financiera vs si es realizado entre distintas empresas.

 

Como siempre, lo mejor es verlo con un ejemplo.

 

 

EJEMPLO REFINANCIAMIENTO CON FINES GENERALES

 

El 2016, Hector promesó un departamento en San Miguel en 2.000 UF. El año 2018, escrituró la propiedad con un crédito al 90%, por lo que aportó 10% de pie, es decir, 200 UF. En estos años ha pagado su dividendo logrando una amortización del capital de 100 UF. Actualmente Hector tiene aprobado un crédito hipotecario y quiere usarlo para comprar otra propiedad, pero no tiene ahorros para el pie.

 

Puede comprar Hector otra propiedad?

 

Por supuesto que sí.

 

En primer lugar Hector tiene un crédito aprobado, por lo tanto es altamente probable que sea “sujeto de crédito” para un refinanciamiento.

 

Hector decide realizar el re financiamiento en una mutuaria, ya que de esta manera, podría “ocultar” la deuda en el sistema financiero o “deuda SBIF”, que es donde se consolidan todas nuestras deudas de créditos de consumo, hipotecarios, tarjetas de crédito y casas comerciales, entre otras. En cambio, la deuda en mutuarias no aparece en la deuda SBIF. Sin embargo, desde la portabilidad financiera, esto está cambiando rápidamente y no se puede asumir que la deuda en mutuarias seguirá permaneciendo “oculta” del sistema financiero por mucho tiempo.

 

La clave en este refinanciamiento con fines generales, se encuentra en la plusvalía que haya obtenido la propiedad. Para esto, la mutuaria envió a tasar la propiedad y se obtuvo un valor de tasación de 2.400 UF. Por lo que le envía la siguiente propuesta a Hector para su refinanciamiento.

 

  • Valor de tasación: 2.400 UF
  • Crédito al 80%: 1.920 UF

 

Recordemos que Hector aportó 200 UF de pie, y además, al pagar su dividendo, logró amortizar 100 UF de capital. Por lo tanto, la deuda que tiene con su banco es la siguiente:

 

  • Valor de compra: 2.000 UF
  • Crédito al 90%: 1.800 UF
  • Amortización: 100 UF
  • Total deuda: 1.700 UF

 

Como podemos ver, existe una diferencia de 220 UF entre el crédito que le ofrece la mutuaria y la deuda con el banco.

 

  • Crédito al 80% de la mutuaria: 1.920 UF
  • Total deuda con el banco: 1.700 UF
  • Diferencia: 220 UF

 

En este caso, es posible solicitar esta diferencia a la mutuaria, como un “crédito de fines generales” y luego pagarlo a tasa hipotecaria. Es decir, representa fondos de libre disposición, similar a un crédito de consumo, pero a tasa y plazo hipotecario.

 

La clave para lograr aumentar el patrimonio inmobiliario de Hector, consiste en no gastar este excedente, sino que invertirlo para aportar el pie de su siguiente propiedad (para mas detalles ver artículo “las 3 etapas del inversionista inmobiliario”.

 

Es importante considerar que la aprobación de un refinanciamiento tiene las mismas características que solicitar un crédito hipotecario, por lo que tiene que armarse de paciencia, completar formularios y documentos, aclarar las consultas que le hagan y sobre todo, tener mucha paciencia, ya que los plazos suelen ser entre 3 a 6 meses. Si desea una asesoría sin costo de cómo realizar un refinanciamiento, puede contactar a mi mail nicolas.diaz@westay.cl y junto a mi equipo, estaremos encantados de ayudarla.

 

 

 

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