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LAS 3 ETAPAS DEL INVERSIONISTA INMOBILIARIO

LAS 3 ETAPAS DEL INVERSIONISTA INMOBILIARIO

Las claves para construir exitosamente un patrimonio inmobiliario

POR NICOLÁS DÍAZ, FUNDADOR DE WESTAY Y AUTOR DE GANEMOS TODOS

La inversión inmobiliaria es dinámica, tiene ciclos expansivos, luego se mantiene y algunas pocas veces se contrae, pasando rápidamente de una etapa a otra. En un minuto puede favorecer la renta residencia para después cambiar rápidamente a la renta comercial y luego a terrenos. Además, se ve afectada por cambios regulatorios, impositivos y tributarios.

Este «dinamismo inmobiliario», si bien puede ser un dolor de cabeza para muchos, ya que que obliga a replantear y revisar constantemente las estrategias de inversión, permite al inversionista encontrar oportunidades y optimizar su capital, y de esta manera, construir un patrimonio inmobiliario en el tiempo.

Es posible determinar ciertos parámetros y definir estrategias para cada tipo de inversionista, que funcionan similar a las estrategias de inversión de las Corredoras de Bolsa, las que clasifican a sus clientes según su tolerancia al riesgo, flujo de caja y patrimonio.

LAS 3 ETAPAS DEL INVERSIONISTA INMOBILIARIO

En primer lugar, se debe clasificar al inversionista inmobiliario, según la cantidad de propiedades que posea. La razón utilizar este criterio, es que a mayor patrimonio inmobiliario, se «prorratean los costos fijos» y  se «logran economías de escala» que permiten, por ejemplo, invertir en mejores asesores, contadores, abogados, bajar los costos de administración, realizar ofertas con mayor pago de pie y acceder a mejores tasas de financiamiento, entre otros.

De esta manera clasifico la inversión inmobiliaria en 3 etapas:

  1. Estructuración: 1 a 5 propiedades
  2. Crecimiento: 6 a 15 propiedades
  3. Consolidación: sobre 15 propiedades

Cada etapa implica distintas estrategias, que a su vez, deben ser personalizadas según el tipo de inversionista. Algunas de las variables a considerar son las siguientes:

  • Edad
  • Condición Laboral
  • Ingresos mensuales
  • Ahorros y deudas
  • Estado civil
  • Cónyuge e hijos
  • Sucesión

 

Luego, se debe realizar un análisis caso a caso y determinar la mejor estrategia de inversión inmobiliaria, usando las herramientas disponibles según la situación del mercado actual, que, recordemos, es dinámico, por lo que es fundamental mantenerse «actualizado». Pero no se desespere, afortunadamente no necesita estar tan actualizado como un centennial en Tiktok.

 

ETAPA 1

Estrategia: comprar con pie $0, con multi crédito y como persona natural. En paralelo, promesar unidades en blanco con fecha entrega 24 a 48 meses, dependiendo de la capacidad de ahorro mensual. Un año antes de la recepción municipal de las unidades promesadas en blanco, vender las propiedades compradas con bono y ahorrar el 100% capital liberado más el 100% de la plusvalía generada. Esta estrategia permite rápidamente escriturar un patrimonio inmobiliario relevante, usando un bajo capital. . Para más detalle puede ver el artículo «¿Qué es y cómo funciona el pie $0?»

Objetivo Etapa 1: generar plusvalía.

 

ETAPA 2

Estrategia: al cabo de completar uno a tres años desde recepcionadas las propiedades compradas en blanco en la Etapa 1, vender aquellas propiedades con plusvalía y comprar nuevas unidades, es decir restructurar el patrimonio inmobiliario o «re porfolear». Usar el capital liberado para aumentar el pie y mejorar los ingresos por renta. Dependiendo de la situación personal, evaluar «mutar» a sociedad. Para efectos de optimización tributaria, mantenga 2 propiedades como persona natural.

Objetivo Etapa 2: renta y plusvalía.

 

ETAPA 3

Estrategia: incorporar más unidades y funcionar como empresa. Profesionalizar todas las áreas, refinanciar para liberar capital (aprovechar la plusvalía sin vender las propiedades). Es fundamental en este etapa «mutar» a sociedad e ingresar todos los flujos por arriendo en la contabilidad de la sociedad inmobiliaria y, a su vez, usar todos los gastos asociados a la mantención de las propiedades, tales como viajes, mantenciones, honorarios y reparaciones, para reducir gastos de la sociedad.

Objetivo Etapa 3: renta inmobiliaria.

 

Como puede ver, invertir en propiedades como Warren Buffet, es más sencillo de lo que parece.

Lo más fácil es verlo con un ejemplo, para lo cuál recomiendo usar los supuestos de su situación personal y preparar un flujo de caja en Excel, que incluya la renta estimada de cada propiedad, el costo de las mantenciones, los gastos operacionales, la optimización del IVA, el uso del «impuesto de las 8.000 UF» y las proyecciones de plusvalía, entre otros. Para más detalle puede ver el artículo «¿Qué es el cap rate inmobiliario?»

Si requiere una asesoría, puede contactarme directamente a mi mail, nicolas.diaz@westay.cl, y junto a mi equipo, estaremos encantados de realizar, sin costo, un diagnóstico de su situación personal. Se le solicitará completar una ficha y se le enviará un reporte.

Otra opción es registrarse en nuestro próximo curso:

  • Curso de Inversiones Inmobiliarias
  • Fecha: 2 y 4 de Marzo
  • Horario: 18:00 a 19:30 (ambas clases son en el mismo horario)
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