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¿QUE ÉS EL CAP RATE INMOBILIARIO?

¿QUE ÉS EL CAP RATE INMOBILIARIO?

¿Qué es y cómo se calcula el cap rate inmobiliario?

POR NICOLÁS DÍAZ, FUNDADOR DE WESTAY Y AUTOR DE GANEMOS TODOS

El negocio de renta inmobiliaria en Chile ha cambiado en los últimos 2 años, actualmente nos encontramos en el inicio de la fase de profesionalización, similar a lo que ha ocurrido en países desarrollados. El estallido social, la pandemia, el teletrabajo y la entrada de nuevos actores, tales como los «multifamily», plantean nuevos escenarios , que hace necesario «profesionalizar» la inversión en renta inmobiliaria.

Es por ello, que un concepto clave que debe manejar un inversionista inmobiliario, es el «cap rate», que es el flujo de dinero en el tiempo, que se va a recibir por concepto de arriendo, considerando el valor de compra de la propiedad, los ingresos y los gastos que ésta genera.

El cap rate, permite analizar y comparar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria destinada a renta. Las principales ventajas de calcular el cap rate son las siguientes:

  1. Permite evaluar la rentabilidad de una inversión en propiedades destinadas a renta.
  2. Permite comparar la rentabilidad de propiedades similares destinadas a renta.
  3. Permite comparar la rentabilidad de distintos tipos de renta inmobiliaria (por ejemplo comercial, residencial y oficinas) en diferentes ciudades, comunas y barrios.

El cap rate incluye todos los gastos asociados a la renta inmobiliaria, desde los gastos comunes hasta las contribuciones. Se complementa con otros indicadores, cómo por ejemplo, «relación arriendo – dividendo» o «cantidad de años para recuperar el valor de la propiedad».

Por ejemplo, actualmente existe una diferencia en el pago de contribuciones para una propiedad muy cercana a un metro y a un mall vs otra, de iguales características, pero alejada un par de cuadras de estos servicios. También, desde Junio del 2020, existe un nuevo impuesto que grava el patrimonio inmobiliario sobre los $400 millones de avalúo fiscal. Estos factores, generalmente, no son considerados en los cálculos simples de rentabilidad. Sin embargo, el cap rate «chileno», debiese considerar estos impuestos.

De manera de facilitar la comprensión del lector, analizaremos paso a paso las distintas formas de cálculo de rentabilidad de la renta inmobiliaria, para, finalmente, llegar a la más compleja, que es el cap rate.

CÁLCULO SIMPLE DE LA RENTABILIDAD DE UNA PROPIEDAD DESTINADA A RENTA INMOBILIARIA

En primer lugar, explicaremos cómo calcular el plazo para recuperar la inversión de una propiedad destinada a renta inmobiliaria, mediante la siguiente fórmula:

RETORNO DE LA INVERSION DE LA PROPIEDAD = (INGRESO ANUAL / VALOR DE COMPRA DE LA PROPIEDAD) x 100  

En este indicador, y en los siguientes que analizaremos, los cálculos siempre son anuales.

Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor de $60.000.000 y se puede arrendar en $400.000 al mes, generará ingresos por $4.800.000 al año, y su rentabilidad anual, calculado con la fórmula de arriba, será de 8,0%.

Cuando realice este cálculo, al mismo tiempo le recomiendo obtener otro indicador muy usado en el mercado inmobiliario, que es el plazo para recuperar la inversión, para lo cual simplemente debe dividir el costo de la propiedad en los ingresos estimados anuales, como se indica en la siguiente fórmula:

AÑOS PARA RECUPERAR LA INVERSION DE LA PROPIEDAD = (VALOR DE COMPRA DE LA PROPIEDAD / INGRESO ANUAL)  

En nuestro ejemplo anterior, debe dividir $60.000.000 en $4.800.000, y obtendrá que el plazo para recuperar la inversión es de 12,5 años.

Vamos por excelente camino, ya aprendió a calcular rápidamente 2 indicadores muy útiles de la renta inmobiliaria. Sin embargo, es sólo una primera aproximación, ya que este análisis es demasiado básico para lo que puede ser la inversión mas importante de su vida. Falta considerar lo siguiente:

  1. Un estimado de meses de vacancia o plazo en recambio de arrendatarios.
  2. Costos financieros si la propiedad fue adquirida con deuda.
  3. Gastos de mantención.
  4. Contribuciones.
  5. Impuesto a la renta si tengo más de 2 propiedades.
  6. Costo de la empresa de administración de propiedades.

Cómo podemos ver, para poder generar ingresos de la renta inmobiliaria, existen múltiples costos. A continuación incorporaremos estos costos.

CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD DE UNA PROPIEDAD DESTINADA A RENTA INMOBILIARIA AL CONSIDERAR TODOS LOS GASTOS

Usted se preguntará por qué el columnista se da tantas vueltas para llegar al punto y tiene toda la razón, pero tenga paciencia, ya que al incorporar los 6 gastos mencionados en el punto anterior, obtendremos el famoso cap rate!

Así es, si leyó con atención, hasta este punto ya aprendió teóricamente que es el cap rate. Ahora solo falta aprender cómo calcularlo. Para ello, simplemente agruparemos los 6 gastos mencionados en el punto anterior, en una sola categoría, y los llamaremos «Gastos Operacionales», con lo cual la nueva fórmula es la siguiente:

CAP RATE = RETORNO AJUSTADO DE LA INVERSION EN LA PROPIEDAD = ((INGRESO ANUAL – GASTOS OPERACIONALES) / VALOR DE COMPRA DE LA PROPIEDAD) x 100  

Para un análisis mas detallado, debe calcular cada uno de los gastos operacionales y realizar supuestos cuando sea necesario. Sin embargo, si no tiene tiempo y/o conocimientos suficientes, recomiendo realizar una simplificación y considerar, para la renta residencial, un supuesto del 15% mensual del canon de arriendo, para consolidar todos los gastos operacionales.

En el ejemplo anterior, el gasto operacional mensual sería $60.000, calculado cómo el 15% del arriendo de $400.000 mensual. Al multiplicar por 12 meses, se genera un gasto operacional anual de $720.000, con lo que el ingreso anual, descontando gastos, es de $4.080.000. Al incorporarlo en la fórmula nos genera un cap rate de 6,8%.

Felicitaciones, ya aprendió a calcular el cap rate. Sin embargo, falta un último paso, que llamo «el cap rate chileno».

 

¿CÓMO CALCULAR EL CAP RATE CHILENO?

El cap rate chileno es la «bajada» del cap rate a nuestra realidad local. Existen múltiples impuestos, y algunos pocos beneficios, asociados a la inversión en bienes raíces, entre ellos:

  1. Registro de las 8.000 UF
  2. Impuesto a las rentas inmobiliarias sobre 2 propiedades
  3. Pago de IVA
  4. Contribuciones
  5. Impuesto al patrimonio inmobiliario
  6. DFL 2

A su vez, usted puede invertir como persona natural o jurídica y si invierte como persona jurídica, existen distintos tipos de sociedades (SpA, EIRL, Anónima, etc…). Cada una tiene un tratamiento contable distinto y, además, puede incorporar hijos, cónyuges y aportar propiedades a las sociedades, entre otros. Al incorporar estas variables en los gastos, obtenemos el cap rate chileno.

Por ahora, dada la complejidad, se realiza un análisis caso a caso, lo que implica elevados honorarios legales. Es de esperar que, en un futuro, algún emprendedor desarrolle una app. que permita simplificar y democratizar el cap rate chileno… y estaré encantado de ayudar!

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