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COMO COMPRAR O VENDER PROPIEDADES CON PIE $0?

COMO COMPRAR O VENDER PROPIEDADES CON PIE $0?

¿Cómo funciona el bono pie?

POR NICOLÁS DÍAZ, FUNDADOR DE WESTAY Y AUTOR DEL LIBRO INMOBILIARIO GANEMOS TODOS

Juan Luis trabajaba como ejecutivo de cuentas de un banco y compró una propiedad hace 3 años pensando en ahorrar para épocas de vacas flacas. Aún no la ha vendido, la tiene arrendada y tiene una rentabilidad superior a 30% (la compró «en blanco» y para inversión). Quedó cesante y la quiere vender ya que generaría «caja» por alrededor de 1.000 UF, lo que le alcanzaría para vivir cómodamente por 3 años, pero no tiene interesados, especialmente en épocas de COVID.

Claudia trabaja en una empresa contratista para el rubro minería. No tiene propiedades y quiere comprar una para vivir y cambiar su arriendo por un dividendo. Sigue con trabajo, pero debido al COVID, le bajaron el sueldo. Le alcanza para vivir pero no para ahorrar y pagar un pie.

Que tienen en común Claudia y Juan Luis?

Claudia le compró su propiedad a Juan Luis. Este es un caso real.

Juan Luis participó en Agosto 2020 en un webinar organizado por una plataforma inmobiliaria, y tuvo la posibilidad de ofrecer su propiedad a la venta con «ayuda al pie». Claudia participó en otro webinar, de la misma plataforma inmobiliaria, y logró comprar su propiedad, que se la entregaron en Noviembre 2020.

Cómo lo lograron?

Gracias al modelo de inversión «pie $0». La clave está en la plusvalía que tuvo la propiedad. Cuando la tasación es mayor que el valor de venta, la diferencia entre la tasación y el valor de venta, es posible otorgarla al comprador como una ayuda al pie, más conocida como «bono pie». El bono pie generalmente varía entre 5% a 10%, llegando incluso a 20%.

Es una estrategia cada vez más utilizada por las inmobiliarias, ya que permite invertir en propiedades usando menos capital.

El bono pie tiene un costo para las inmobiliarias que tienen que pagar el «IVA del bono», además de complejos procesos contables. Sin embargo, para el inversionista, ya sea persona natural o jurídica, es fácil su implementación. Simplemente debe dividir el valor de venta de la propiedad en «(1- % de bono)» y obtendrá el valor de venta de la propiedad con bono. Este debe ser el valor de la compra venta.

El costo de otorgar un bono pie para el vendedor, en el caso de personas naturales, que no caigan en habitualidad, será muy bajo, ya que sólo usará su capacidad de registro del «impuesto de las 8.000 UF».

El costo de otorgar un bono pie para el vendedor, en el caso de personas jurídicas, es significativo, ya que deberá pagar «el IVA del bono» y un mayor impuesto de primera categoría (usualmente 27%), por el monto del bono.

Es muy importante recordar que la implementación del bono pie estará sujeto a la tasación máxima de la propiedad.

Si bien implementar el bono pie es sencillo, es muy fácil que el promitente vendedor cometa un error o, como se dice en buen chileno, «meta las patas», tanto en los valores, carta pie, promesa y escritura, entre otros. Es por esto que se recomienda asesorarse por un experto. Cualquier ejecutivo comercial de una inmobiliaria que «trabaje con bono» o un broker inmobiliario, estarán encantados de ayudarla (y de venderle algo!).

A estas alturas se estará preguntando lo enredado que son estos artículos y tiene toda la razón. Lo más fácil es verlo en un ejemplo, para lo cuál puede registrarse en https://westayacademy.teachable.com/p/curso-de-inversiones-inmobiliarias, realice los ejercicios lo mejor que pueda y luego vea la pauta (y trate de no pelar a los columnistas!).

4 thoughts on “COMO COMPRAR O VENDER PROPIEDADES CON PIE $0?

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